珊瑚树资产评估(树木资产评估)

深秋夜凉，风雨飘摇的二手房会崩盘吗？| 房叔问答No.196（1）

1

关键词：艮北成长性

问：你好，目前社保15个月，工作在三堡，买房需求是想离公司近一些，地铁方便，最好有学区。

纠结买二手还是等明年7月摇新房？怕明年摇公司附近没有新盘了，而且新房住进去周期较长；

看了城东艮北两个区域的二手房，钱江府位置学区都还可以，但有些旧，所以咨询一下您。

杭州房叔：钱江府孤盘，不算看好，位置局限性大。新房可以考虑艮北，还算方便，学区也有成长性。

明年艮北新房肯定还是有的，后续土地供应量不小的，倾向于耐心等等，按照目前的经济状况，市场大幅度反转不太可能，即使可能存在的政策面放宽，大概率也是稳住市场，无房资格后续艮北上车相对还是容易的。

二手难淘，一定要淘，大致也是耐心淘求捡漏吧，政策不变的情况下，二手还是继续阴跌的态势。

2

关键词：闲林三新盘PK

问：房叔，悦汀蓝还是没摇中，然后要去参加玉屏湾了。

如果玉屏湾也没戏，近期250w左右的房子还有哪里可摇号的么？或者是上车闲林这边的二手？

杭州房叔：闲林后续闲湖城栖霞湾还有房源；未珂宸铭府、绿城联荣项目也可以摇；

大体量的新房供应会对二手产生极大的冲击，市场本身也弱，暂时没有必要选择二手房。

3

关键词：想打新，先卖旧

问：房叔，万家星城2房太难卖了。还有一个方案就是珊瑚世纪12月份马上交付，如果万家星城还卖不掉，考虑出手珊瑚世纪（顶楼111方），然后去摇新房，您觉得可行吗？

杭州房叔：尽量卖万家星城。相比而言保值增值肯定是珊瑚世纪更看好一些的，品质不错学区也有成长性，市场差都需要降价出的情况下，没有道理出掉好的去摇号。

4

4

关键词：云城or勾庄、新房or二手？

问：房叔您好，我目前工作在城西蒋村附近，下个月可以开始摇新房了。

购房无学区要求，主要需要距离医院，公共服务中心不要太远（方便老人活动和看病），本来考虑未科，但枫汀云邸172起步过大了。

目前不知道买哪里比较合适了？是勾庄摇号，还在未科二手？或者再远点去运河新城？预算大致在500万，耽误您时间，谢谢。

杭州房叔：建议考虑杭与城、枫岭云湾、枫秀云庭三个云城的项目，总体便利性都还可以，大致能满足你的要求；

勾庄、运河新城对你来说更远了；三墩这里还有岚荷芸府、翠语彩虹里可以看一看；未来科技城一侧偏一点的闲林有华景川的叠墅项目，有小面积的大致可以够上；靠近绿汀路一侧的纯双叠墅西子国际和悦清晖，面积要大一些190方起步，要预算往上够一下才可以了。

未来科技城这里二手依然高于新房限价不少，捡漏不易，还是摇新房为主。

5

关键词：卖老房，去钱二

问：房叔你好，家中有一套石灰桥新村的老房子空置，希望出手加钱置换方便通勤钱江新城的房子（地铁半小时内）。

请问现在出手老房子还是可以再等一下，有其他较为便利的自住房时间上不急。社保是7年，预算大致在1000万左右。

杭州房叔：社保不强，加上本身是正向置换，从保值增值更弱的老房子置换到优质的新房，建议现在出掉，尽快参与摇号，抓住这个新房上车的窗口期。

即使降点价，只要置换成功，都是值得的。钱江新城二期可以重点考虑，其他核心板块新房譬如杭氧、奥体需要看入围机会。

6

关键词：升值别墅VS学区新房大平层

问：我和爱人现在在苏州，有一套自住房，无学区，有一套郊区别墅（目前售价660左右），一套小型公寓收租，我父母有370万现金留着给我们买房。

现在我老婆怀孕，双胞胎，苏州又在一直批地，有几块一线或者准一线的双学区的倒挂房，而且现在的新房都是改善型大平层，190左右。目前，我的主张是把别墅卖了，连同370，买一套可以改善的带优质学区的大平层。

但是家里人的意见是，别墅还在涨，不急着卖。等小孩要上学了，再考虑学区房的事情，到时候买个二手的好了。甚至，别墅一直留着，就用370万去买个小户型，保证上学就可以了。

想问问，我们哪种方案比较正确，或者有没有其他更好的方案？

杭州房叔：先恭喜你，双胞胎令人羡慕。有点难，毕竟你具体房源的保值状况我不清楚。几个意见你参考一下：

1.公寓升值较差，租金从长期来看是芝麻，是建议出掉的；

2.判断一下你这套别墅的增值潜力；

3.判断一下现在这套自住房的增值潜力；

4.对比一下别墅和自住房的优劣，选增值偏弱的一套置换；

5.房子不在于多在于精，只要目标置换改善房增值潜力能够胜出，一般意义上强于现有住房+可能选择购买的老破小学区，就可以置换；

6.如果怕准妈妈搬家租房折腾，不方便出售现有自住房，那么只要新购入的改善房能够跑赢别墅，置换同样也是值得的，只是需要评估新房摇号上车概率。

结论是，只要新购入改善房能够跑赢现有的产品，主张置换，也更能解决自住+学区+便利性的诉求，强于老破小解决学区+现有自住房大概率的更远奔波接送。

7

关键词：卖房还是扛住？

问：房叔，我九堡沿江有套89方两房的宋都阳光国际房子住着，还有一套滨江区的房子未交付，所以还请问下，九堡这套房子当前卖不卖？做资产调整？还是继续持有？

当前两套房子月供压力不小，固定月供两万几千了。所以想咨询下怎么个处置方式。

杭州房叔：房子老了一点，增值稍慢。如果能扛过去，建议适当缓缓，一是等待一下钱二后续的商业落地，二是现在二手行情也太差了，想出就必须比较明显的降价才能够成交，比较大幅度的降价多少也有点担心卖在低点。

九堡沿江自住客为主，总体二手价格还算稳定的，后续钱二整体建设起来，对这一块也是有所带动的；

另一种方案需要根据你的实际情况计算考虑，卖掉阳光国际置换一套总价较低、性价比不错的新房，把按揭压力降低到你能承受的范围内，然后租房到滨江新房交付，这样折腾一些，但是对整体资产增值有利。

8

关键词：边租边卖or继续降价

问：您好，房叔，良渚万科未来城二期的房子之前一直在降价出售，但一直没卖出去，现在很纠结，不知道后面行情如何？是否会回暖呢？

我的想法有2个：1、想着先一边出租一边卖，2、降价继续售卖？

不知道如何操作？请房叔指点下，谢谢。

杭州房叔：如果出掉摇号依次换优，降点就降点，只要能上车性价比好的，就是所谓正向置换，就是值得的。

我发过推文的，可以翻看一下（正向置换，亏一点也值得 | 房叔说No.541）。

如果只是出掉持币，建议适当等一等。一方面是等勾庄良渚这批新房出掉，另一方面也看看政策面是否会继续放宽，虽然暂时看不会很快。

但是，主要是目前经济压力太大了，这样持续下去，杭州也扛不住。所以现在的价格再降价卖，多少有点怕卖在低点，毕竟良渚板块还是不错的。

你可以简单对比计算一下，把得房率和交付周期考虑进去，如果你价格降到快临近新房的程度，就没有太大必要出。

9

关键词：申花可还值得？

问：房叔好！我住在城西丰潭路地铁站附近，目前住宅2007年的，面积170。考虑到居住改善和保值增值的需要，在关注庆隆板块的新盘，如地上、绿城等。

我的问题是：最近是否值得入手该板块？

一方面，我觉得庆隆板块城市界面好，周边有古翠隐秀、金茂府等价格较高，一二手价差显著的次新房。且板块地块稀缺，不知道地上和绿城之后，是否还会有新地？

另一方面，近期市场行情下行显著，一二手价差不断缩小，后期若优盘新推，品质方面也会比近期的要提升。且目前购买首付压力较大（二套），等一等也有利于现金流的健康。

简言之，在庆隆（或申花）一二手价差下行的情况下，是否值得承担较大压力购买一套片区内的稀缺改善（以及是否真的稀缺）？谢谢！

杭州房叔：申花没有问题，积极摇号就是。

绿城庆隆项目相比庆樾上府要好一些，庆樾上府两侧主干道地块扁平有点吃亏，有点吵。

新地块后续还有，但在新房限价利润极薄的情况下，整体品质要有很大程度提升并不现实，而且有房资格总体中签率偏低，总体还是建议积极摇号，宁可在有选择余地的情况下尽量控制总价；或者选择价格较低的申花北项目。

申花核心优质板块，即使二手下行不少，总体也没有问题，杭州是政策余地最大的城市之一，不可能扛到市场下行到申花都扛不住的地步。核心区好地块卖一块少一块，且摇且珍惜吧，尤其是品牌项目。

10

关键词：二手会崩盘吗？

问：房叔你好，前两天看了你的二手房推文觉得挺有道理，个人心理也极其矛盾，就是关于二手房这个事儿。

我现在住在文化村，学区不行，家人又特别重视这个事儿，上半年开始就张罗着在老城西、申花看学区房；

幸运的是我们8月份才有二套资格，也感谢遇到你，上次反复咨询你，再三斟酌之后还是放弃了，差点站岗，即使不是岗也是半山腰，后面也一直在看，越看越低反而越不敢下手。

然后家人又是建材相关行业的，我不知道别的行业怎样，反正我们今年的感受真的是寒风凛冽，要是持续这样下去似乎日子会很难，而且多少有感觉是一下子看不到头的难，所以一边希望二手房再降一降，一边又希望房产能够起来，至少活跃起来，能让我们看到点希望。

不知道房叔怎么看这个事儿，不会崩盘吧？

另外，今天看了你的二手房文章，如果我们选择老城西这里星洲竞舟的，入手时机大概又是怎样的呢？

杭州房叔：二手房的基本判断在10月27日的推文里已经说了（二手还未见底！何时见底？| 房叔说No.546），你说的应该也是这一篇吧。

我接触的粉丝很多，各行各业都有，感受到的寒风比你更广。所以，个人的基本判断是，在经济难局眼见会持续的情况下，大基建和房产为经济托底依然是后续大概率的方向，其实大面积的省份、城市包括中央的金融、税收支持已经在实施，后续加强支持也是趋势。

虽然很多人希望房产能够真正、尽快房住不炒，极端的甚至还有希望腰斩的，但是在保经济更重要的时候，房产是不能持续压制的；

如果经济真的持续艰难越来越难，乃至影响太多人基本工作、收入甚至饭碗，孰轻孰重就很显然了。

房产真崩盘对谁都没有好处，个人信我们国家的执行力，不会允许房产崩盘，尤其是杭州这样政策余地极大的城市，真刚需还是可以择机入市。

你的情况如果选择老城西的强学区房，建议多淘多砍价求捡漏吧，这里基本没有投资客，相对而言这里投资客极少，短期有学区真刚需的支撑，房价也是较为稳定的，我在推文里也写了，在现有挂牌价的基础上，多尝试砍价；

同时，时刻关注着政策面的变化，政策真正放松促动大面积需求入市的时候，大致是杭州见底的时刻。

-END-

文/杭州房叔 编辑/一叶

看懂3月二手数据，就看懂了杭州的“未来” | 房叔说No.196（2）

看懂3月二手数据，就看懂了杭州的“未来” | 房叔说No.196

首发于房叔说| PART 1 |

近日杭州贝壳发布了3月份二手房市场的一系列数据，包括二手楼盘的3月成交量排行，以及3月份二手楼盘的带看数量排行等。

由于二手房没有限售，限价、摇号等行政政策的影响，更能直接的反应出楼市的实际状态。

且杭州贝壳市占率较高，数据支撑力较强，能够比较完整的展现杭州二手市场的真实情况，故此次我们根据杭州贝壳的3月份数据做一个简单的市场解读。

看看杭州楼市的真实市场热点在哪，这些数据又隐藏着些什么秘密。

| PART 2 |

先来看看3月份的二手住宅成交量排行。

△表格来源于杭州贝壳

根据贝壳数据，朝晖六区的成交量为3月成交量榜首，朝晖六区成交跃上成交榜首与此前流传的朝晖六区将要进行未来社区改造的传言关系密切。

绝佳的中心城区的地段，假如真的如愿进行大规模的改造自然是相当大的利好，乌鸡变凤凰也不是不可能。

3月二手成交量第二的为中泰的新西湖小镇，杭州贝壳将其归为闲林商圈，成交量紧追朝晖六区，两者成交量不相上下。

闲林商圈为杭州二手成交的传统大户，此次同样如此，除了新西湖小镇，3月份二手成交量前20的楼盘闲林就囊括了5个。

包含排名第6位的竹海水韵、第8位的盛世嘉园，第11位的爵士风情，第19位的新明半岛。

闲林商圈的成交数据如往常一样依旧强势，但可以发现的是，在闲林经过一轮较大幅度的上涨后，闲林的成交量确实也在逐步的下行。

3月份没有出现闲林连续多个楼盘霸屏榜单前列的情况，反而是曾经在闲林商圈边缘的新西湖小镇成交量大幅上升，爬到了成交量榜单的榜眼。

其实道理很简单，价格上涨对于数量最大的刚需的承价能力是个比较大的考验，买不起自然继续向周边溢出。

新西湖小镇此类价格较低，且通勤条件较好的门槛型刚需楼盘自然成为承接这些刚需需求的补充性选择。

| PART 3 |

从3月份的贝壳成交量榜单我们还能发现更有趣的现象。

△表格来源于杭州贝壳

扣除朝晖六区、金都夏宫、翠苑一区、创世纪等8个四散分布的楼盘，剩下的12个楼盘都分布在环未来科技城—蒋村的大城西范围内。

这12个楼盘继续拆分开来，能更明显的发现，这12个成交头部的楼盘基本都分布在未来科技城南侧的闲林或未来科技城北侧的良渚商圈。

其中良渚文化村的探梅里、七贤郡以及白鹭郡南成交量上升速度非常明显。

这几个良渚文化村组团由于都是小户型为主，总价低，同时与未来科技城之间的距离可控，承接了大量的需求外溢。

从杭州贝壳3月的成交榜单排行也可以非常清晰的发现，杭州的人口增量西倾现象非常明显。

城西范围内的刚需楼盘不仅门槛更高，且成交量还大。

成交持续放量，价格持续上涨，背后推动力一定是澎湃的需求。

而且这类需求和传统的炒作不一样，成交放量及成交价格上涨的楼盘呈现更为均匀的分布，只要有较好的通勤条件板块或楼盘，量价都上涨。

并不是集中一点、某个热点板块的单独上涨，而周边板块不涨。

这说明了，推动成交放量的主力是刚需自住型需求为主，而非资金驱动型的上涨。

再看看3月的二手住宅带看量榜单，结果就更加清晰。

△表格来源于杭州贝壳

带看量前二十的二手楼盘中有13个是未来科技城或环未来科技城楼盘，占据带看前二十榜单的半数以上。

从成交量看也好，从带看量看也好，城西已然是杭州二手房交易最为活跃的区域，没有之一。

这也印证了杭州近些年来的人口增量流入的方向，城西已经是杭州最主力的人口流入地。

从这份贝壳3月的成交、带看数据，我们也可以得出符合这座城市未来发展方向的合理猜测判断。

随着产业的密集快速的西向集聚，省级城西科创大走廊的战略加身，城西大概率将成为杭州最为重要的新增人口集聚地，这里有充分的就业机会，能够成为一线城市一定程度上的就业补充地。

有就业就有人口，有人口就有未来，城西我们需要再高看一眼。

| PART 4 |

当然高看一眼城西并不意味着低看拥江，这两者的发展模式不尽相同。

从西湖时代走向钱江时代，这句话是拥江最好的概括，拥江是这座城市存量的转移，拥江替代了曾经的武林、黄龙，省级金融机构总部全面拥江。

拥江有这座城市的老底子，老底子的购买力依旧强劲，他们的原始积累更强，在中短期拥有更强于新杭州人的购买力，尤其是头部购买力，拥江是能够被支撑起来的。

但增量在一定程度上决定了一座城市的未来，现在增量的大头恰好在城西，后起之秀在崛起，绝不能小看。

拥抱拥江之余，莫错过城西。

同时我们要警惕，增量如涌泉般不断，城西却是杭州楼市供应最不充分的大区域。

城市人口增量与城市新增房屋不匹配，就必然会导致房屋价格的上涨。

大城西范围内急需扩大供应量，需要更多的供应倾斜，否则快速上涨的房价肯定会在一定程度上抑制城西竞争力。

此次宅地集中出让，涉及城西的宅地仅绿汀路TOD地块及三墩北地块共两宗，新增供应严重不足。

城西显然急需更多、更能匹配人口流入的土地供应。

-END-

文/荆轲 编辑/荆轲

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